도로의 종류를 보면,
- 건축법상의 도로
- 현황도로
- 사도
- 도시계획도로
- 구거
크게 5개로 나뉩니다. 맹지는 개발행위허가가 나지 않음으로 건축법상의 도로에 접해야 하며, 그 내용을 지난 포스팅에서 정리했습니다. 이번 포스팅은 건축법상의 도로 이외 도로에 대해 알아보도록 하겠습니다.
건축법상의 도로 이외의 도로
현황도로 (관습법상 도로)
현황도로란 지적도상에 도로로 표기되어 있지 않지만 오랜시간 동안 그 토지를 동네주민들이 통행로로 이용하고 있는 사실상의 도로를 말합니다.
(5 가구 이상의 실제 거주민이 사는 주택에서 일사적으로 사용하는 도로여야 함.)
예를 들면, 길이 없는 사유지들로 이루어진 곳인데, 마을에 집을 짓고 살다 보면서 길이 만들어진 경우가 대표적인 케이스입니다.
이때 현황도로가 되는 조건은 도로의 폭이 자동차와 사람이 다닐 수 있는 너비를 갖추고 있어야 합니다. 현황도로가 오랜 기간 공로로 사용되어 그 길이 없으면 다른 진입로를 찾을 수 없을 때 행정담당자의 재량으로 공로로 인정받을 수 있습니다. (그 길을 막아도 다른 진입로가 확보되면 공로로 인정되기 어려움)
현황도로의 확인
대부분 현황도로는 대부분 도로대장이나 지적도에 표기되지 않아 직접 현장 답사와 위성지도 등으로 확인해야 합니다. 현황도로의 확인이 중요한 이유는 현황도로를 접하고 있는 토지에 개발허가가 가능한가를 판가름하기 위해서입니다. 현황도로는 건축조례로 정하기 때문에 지역마다 기준이 다르므로 해당 지자체에 직접 문의해야 합니다.
도로가 사유지인 경우 토지 소유자의 민원이 없어야 합니다. 만약 현황도로를 이용하여 건축허가를 받은 사실이 있으면 다음번에는 건축허가를 비교적 쉽게 받을 수 있기 때문에 현황도로에 접한 토지가 개발행위를 한 사례가 있는지도 체크해 보면 좋습니다.
사도
지목이 도로이지만 등기부등본열람 시, 도로부지의 소유권이 개인이라면 사유지. 즉 사도라고 부릅니다. 이럴 경우 사도권자(도로의 소유주)의 동의서를 첨부해야 개발행위허가를 받을 수 있기 때문에 추가비용이 많이 들게 됩니다.
사용승낙이 필요 없는 사도
지목이 도로이며, 도로지정공고가 된 도로는 소유주의 동의서가 없어도 됩니다. 도로지정공고가 되었다는 것은 관할 지자체에 공고되어 도로 이름이 존재하며, 도로대장에 등재된 도로를 말합니다.
사도 확인 하는 방법
사도여부는 인터넷 등기소에서 등기부등본 열람을 통해 확인 가능합니다.
개인일 경우 사람 이름 / 국가 소유일 때 지자체 이름이 소유주로 나옵니다.
도시계획도로
도시계획도로란 국도, 지방도로와는 별개로 도시계획 내의 주요 도로로 결정되어 도시계획사업으로 건설 예정인 도로를 말합니다. 토지이용계획원 열람 시 빨간 선으로 표시되어 있습니다.
도시계획도로가 예정되어 있다면 지자체 담당부서에 확인이 필수입니다. 언제 계획되어 생길 예정인지와 보상계획 등을 알아내어 인근에 개발행위를 해도 되는지 판단해야 합니다.
구거(溝渠)
구거란 폭이 좁고 적은 물이 흐르는 작은 도랑을 의미하며 하천보다 규모가 작은 개울을 말합니다. 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로, 둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지도 구거에 속합니다. 보통 비도시지역에서 도로 옆이나 농지 사이에 존재합니다. 구거는 소유하고 있는 기관에 허가를 받아 일정비용을 지불하고 사용 가능합니다.
구거의 중요성
도로에 붙어 있지 않는 토지(=맹지)는 건축허가를 낼 수 없기 때문에 투자가치가 떨어집니다. 맹지옆에 구거가 붙어 있는 경우 토지는 구거점용허가를 통해 도로를 낼 수 있으며 도로를 내면 건축허가도 가능하게 됩니다. 지자체에 문의해 구거점용허가를 통해 맹지탈출이 가능하며, 투자 가치를 올릴 수 있습니다.
구거 점용의 예
도로와 토지 사이에 구거가 있는 경우,
해당구거를 관리하는 기관으로부터 구거점용허가 혹은 사용승인을 받아 길을 낼 수 있어 맹지 탈출이 가능합니다.
물론 모든 구거가 점용허가를 받을 수 있는 것이 아니기에 구거의 소유기관에 문의해야 합니다. 구거의 허가 관청은 아래표를 참고하시면 됩니다.
공유수면점용허가필요
구거가 국가 소유, 지자체에서 관리하는 경우, 공유수면의 관리 및 매립에 관한 법에 의할 때
농어촌정비법상 농업기반시설의 목적 외 사용 승인
구거가 농수로인 경우
농업기반시설의 목적 외 사용허가
국유지인 구거가 농수로인 경우
해당 허가권자에게 문의할 때는 점용허가나 불하 담당자에게 해당구거로 점용 가능한지 문의하애 하며 구거 점용 이유에 대한 충분한 설명을 해야 합니다.
도로는 개발행위에 매우 중요한 부분이기에 도로에 접한 여부를 반드시 확인해야 합니다. 여러 종류의 도로의 의미를 알고 실제 투자 활동에 접목하시기 바랍니다.
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