정비사업은 개발 방식에 따라 대규모 뉴타운 방식부터 소규모 재개발까지 다양한 형태가 존재합니다.
모아타운은 소규모 단위의 정비사업을 묶어 진행하면 인센티브를 주어 빠른 정비사업이 이루어 지도옥 유도하는 새로운 개념의 정비사업입니다. 그럼 모아타운과 모아주택에 대해 정리해 보겠습니다.
모아타운과 모아주택
모아타운이란?
소규모주택 정비 관리지역을 뜻하는 모아타운은 대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지의 새로운 정비모델로 블록단위로 모아 단지화를 이루는 개념으로 아파트 단지처럼 체계적으로 관리 가능하며, 다양한 편의 시설도 조성됩니다.
- 대상지역 - 신축,노후주택이 혼재되어 있어 재개발이 곤란한 지역
- 세부요건 - 10만m2 미만 + 전체 노후도 50% 이상
모아타운 계획수립
모아타운은 모아타운 선정 / 모아타운 계획수립 및 지정 / 모아주택 사업시행 3가지 과정을 거쳐 추진됩니다.
1단계 - 모아타운 선정
대상지공모 -대상지 제출 - 대상지평가 - 선정 및 발표
2단계 - 모아타운 계획수립 및 지정
관리계획 + 주민제안 - 승인요청 - 주민공람공고 - 통합심의 - 지정고시
3단계 - 모아타운 사업시행
모아타운은 계획내용에 부합하도록 주택소유자들이 필지를 모아 사업계획을 수립하여 모아주택사업을 시행합니다.
조합설립인가 - 통합심의 - 사업시행인가 - 이주/착공 - 준공/입주
모아타운 지정 과정
자치구에서 직접 모아타운 계획을 수립하거나 주민이 직접 계획을 수립 제안을 통해 추진할 수 있습니다.
자치구 공모
모아타운 지정을 통해 노후주택 및 기반시설 정비를 희망하는 서울시 내 자치구를 대상으로 매년 1회 추진됩니다.
주민 제안
모아주택이 집단적으로 추진되는 지역에서 사업을 추진하는 주민이 직접 모아타운 계획을 수립해 자치구에 제출하는 방법입니다.
아래 요건중 하나를 갖춘 경우 주민이 직접 관리계획안을 마련하여 자치구에 제출
- 조합 : 소규모주택정비사업 시행을 위해 설립된 조합이 2개 이상
- 토지등소유자 : 모아주택 사업지 예정소 2개 이상 대상 토지 면적 2/3 이상 동의를 받은 경우
* 기존 가로주택등 소규모주택정비사업도 모아타운 지정을 통해 모아주택으로 추진 가능
모아타운지정 - 사업시행계획(변경)-모아주택 추진
모아타운 지정 절차
모아타운 계획을 마련하고 주민 공람과 서울시 통합심의 절차를 걸쳐 승인. 고시됩니다.
모아타운 계획 수립
간선도로를 중심으로 한 검토 범위에 대한 현황 분석을 토대로 정비 방향을 설정 항 후 모아타운 범위 및 경계를 설정하고 지역에 대한 기초 조사에 따라 부문별 관리계획 수립을 합니다.
모아주택
모아타운 내에서 주택 소유자들이 개별 필지를 모아 블록단위로 양질의 주택을 공동으로 개발하는 정비사업입니다.
- 요건 : 1500m2 이상
- 시설기준 : 지하주차장, 지상녹지, 저층부 커뮤니티 시설
다양한 정비 방법을 선택하여 추진이 가능합니다.
자율주택형
단독주택, 다세대주택 및 연립주택을 스스로 개량 또는 건설하기 위한 사업.
대상 토지 등 소유자가 합의하여 진행하는 정비업 중 가장 작은 단위 사업
- 대상지역 : 제한 없음
- 시행방식 : 주민합의체(토지등소유자 2명 이상)/공동시행 가능
- 사업요건 : 노후. 불량건축물 전체 건축물수의 57% 이상 (경과 연수 기준 20년)
- 동의요건 : 토지등소유자 8/10 이상 및 토지면적 2/3 이상
- 사업기간 : 1~2년
- 사업절차
조합설립인가(주민합의체구성) - 통합심의 - 사업시행인가(관리처분인가포함) - 이주 및 착공
가로주택형
가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업.
종전의 가로를 유지하며 자율주택정비사업볻 큰 규모의 사업
- 대상지역 : 2만m2 미만의 가로구역(기존 20세대 이상)
- 시행방식 : 주민합의체(토지등소유자 20인 미만)/공동시행 가능
- 사업요건 : 노후. 불량건축물 전체 건축물수의 57% 이상 (경과 연수 기준 20년)
- 동의요건 : 조합설립 시 토지등소유자 8/10 이상 및 토지면적 2/3 이상(주민합의체의 경우 토지등소유자 100%)
- 사업기간 : 2~4년
- 사업절차
조합설립인가(주민합의체구성) - 통합심의 - 사업시행인가(관리처분인가포함) - 이주 및 착공
소규모 재건축형
정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업
소규모 공동주택 재건축으로 안전진단 생략
- 대상지역 : 1만m2 미만의 노후연립, 아파트(기존 200세대 미만)
- 시행방식 : 조합 또는 주민합의체(토지등소유자 20인 미만) /공동시행 가능
- 사업요건 : 노후. 불량건축물 전체 건축물수의 2/3 이상
- 동의요건 : 조합설립 시 토지등소유자 3/4 이상 및 토지면적 3/4 이상(주민합의체의 경우 토지등소유자 100%)
- 사업기간 : 2~4년
- 사업절차
조합설립인가(주민합의체구성) - 통합심의 - 사업시행인가(관리처분인가포함) - 이주 및 착공
소규모 재개발형
역세권 또는 준공업지역에서 소규모로 주거 또는 도시환경을 개선하기 위한 사업
역세권, 준공업지역에서 제한적 시행으로 정비구역지정 등 절차생략
- 대상지역 : 5천 m2 미만, 역세권 250m 이내 또는 준공업지역
- 시행방식 : 조합 또는 주민합의체(토지등소유자 20인 미만) /공동시행 가능
- 사업요건 : 노후. 불량건축물 전체 건축물수의 2/3 이상
- 동의요건 : 토지등소유자 8/10 이상 및 토지면적 2/3 이상
- 사업기간 : 2~4년
- 사업절차
모아주택. 모아타운 통합심의 기준과 혜택
통합심의기준
1. 용적률 및 건축규제완화(가로주택정비사업)
- 유형별 용적률 완화 기준
용도지역 상향 시 - 증가된 용적률의 1/2에 대한 임대주택 건설 필요
임대주택 건설 시
| 용도지역 | 기준 용적률 | 용적률 | 임대주택 건설비율 | ||
| 10%(공공) | 20%(공공) | ||||
| 2종 | 200% | 225% | 직선보간 | 250% | |
| 3종 | 250% | 275% | 직선보간 | 300% | |
모아타운 지역에서 정비기반시설 공동이용시설 설치 시 용적률 추가 완화 기능
모아타운 지역에서 2종 주거지역 내 가로주택정비섭은 임대주택 건설하는 경우 별도 층수 제한 없음
용도지역별 건축규제 완화 기준
전용. 주거 일반주거지역 - 건축규제 완화 기준 적용
준주거지역 증 - 건축규제 완화 기준 적용 배제
| 건축규제 완화 항목 | 건축규제 완화 범위 | 적용여부 |
| 대지안의 조경 | /2 범위 | 적용 |
| 대지안의 공지 | 1/2 범위(인접대지경계선 제외) | 적용 |
| 건폐율 산정 기준 | 건축면적에서 주차장 면적 제외(경사지에 위치한 가로구역) | 적용 |
| 가로구획별 높이기준 | 1/2 범위 | 적용 |
| 일조등의 확보를 위한 높이제한 | 1/2범위(7층이하,소규모주택정비 관리지역내 15층 이하) | 적용 |
| 부대 및 복리시설 설치 기준 | 어린이 놀이터 설치 기준 적용 배제 복리시설의 면적의 합계 범위에서 필요한 복리시설 설치 기능 |
적용 |
| 주택과 근린생활시설 복합건축 허용 | 도로에 접히는 도로폭 완화 폭(12M이상->6M이상) | 적용 |
| 용적률 완화 | 정비기반시설,공동이용시설,주민공동시설 | 적용 |
2. 모아주택 사업시행계획 수립 기준
- 부지면적 : 1500m 2 이상(지하 주차장 설치 가능 면적)
- 주차장 확보 : 주차장은 지하로 확보하고, 지상은 녹지등 설치
- 가로 대응형 배치 : 전면가로에 대응하는 형태를 기본으로 주변여건 및 경과 고려 중정형.복합형 등 창의적이고 입체적인 주동 배치 권장
- 가로활성화 : 주요가로 부분은 대지 안의 공지 도는 관리계획 수립 시 설정한 건축후퇴선에 맞춰 건축물의 저층부를 설치하고 해당 공간에는 근린생활시설 및 주민공동이용시설 등을 연도형으로 조성
- 보행 편의성 확보 : 보차도가 분리되지 않은 6M 이하 도로에 접하는 사업부지는 부지 내에서 확보되는 대지 안의 공지를 활용하녀 보도로 제공될 수 있도록 계획
- 과도한 옹벽 지양 : 사업부지 레벨은 주변 레벨과 순응되도록 하고, 주변 레벨과 어울리지 않는 무리한 성토 및 옹벽 계획 지양
- 기존 가로 유지 방안 : 모아타운 내 기존 도로 폐도시 주변 보도와의 연결 등 도시구조적인 기능에 지장이 없도록 공공보행통로, 도로입체결정 등 계획
모아타운 모아주택 혜택
공동사업(LH, SH) 시행 시 지원
HUG 소규모주택 정비사업 융자
SH 신속 정밀 사업분석
- 신속사업분석
건축계획 / 자산가치 총액 / 개략사업비 및 추정분담금 안내기획설계
자동화 프로그램, 국토교통부실거래가 자료 활용
- 정밀사업분석
1단계 분석결과에 따라 SH외부 전문가 활용하여 수행
제한사항
정비사업 완료까지 진행된 케이스가 없는 모아타운은 각 조합의 이해관계 및 진행 속도에 따른 불균형을 해결하는 것이 사업 성공의 열쇠입니다. 신중한 투자를 통해 성공적인 수익을 거두시기 바랍니다.
자세한 내용은 아래 링크 참고하세요!
'부동산 > 정비사업 정리' 카테고리의 다른 글
| 소규모 재건축 사업 (1) | 2023.12.18 |
|---|---|
| 가로주택정비사업의 내용과 장,단점 (0) | 2023.12.16 |
| 서울시 신속통합기획 6차 민간 재개발 신규 후보지 선정 - 전농,성북,망원 (0) | 2023.11.29 |
| 공공재개발 내용과 공공지원제도 (1) | 2023.10.30 |
| 신속통합기획내용과 인센티브 (1) | 2023.10.29 |
댓글