상가 거래 수익률과 임대료 갱신 방법

수익형 부동산인 상가는 임대료가 그 상가의 가치를 말해 줍니다. 임대료와 거래수익률을 통해 적절한 상가의 매매가를 구할 수 있기 때문입니다. 이번 포스팅에서는 상가의 거래 수익률과 임대료 갱신 방법을 통해 상가의 가치를 구하는 방법을 정리해 보겠습니다.

 

상가-거래-수익률과-임대료-갱신-방법

 

상가 거래 수익률과 임대료 갱신 방법

거래 수익률 계산

상가의 거래 수익률은 매매가/보증금/월 임대료 정보가 있다면 계산 가능합니다. 반대로 거래 매매가/보증금/월 임대료를 알고 있다면 적정 매매가(상가의 가치)를 알 수 있습니다. 수익률 계산 방법은 100% 자기자본 기준과 대출 이용시 수익률 두 가지 방법이 있습니다.

 

자기자본 수익률 계산

상가거래시 대출을 이용하는 것이 보통이지만 부동산 브리핑시 통용 되는 수익률은 100%자기자본수익률 기준으로 이야기 합니다.

 

거래 수익률(100%자기자본) = (연 임대료 / 매매가격 - 보증금) x 100

 

예시로 정리해 보겠습니다.

매매가 5억 / 보증금 2000만원 / 월 임대료 200만원 상가의 수익률 계산입니다.

(200만원 x 12 / 5억 - 2000만원) X 100 = 5%

5% 거래 수익률 입니다.

 

대출포함 수익률 계산

대출 금액을 포함한 수익률 계산 방법 입니다.

 

거래 수익률(대출포함) = (연 임대료 - 1년 대출이자 / 매매가격 - 보증금 - 대출금액) x 100

 

예시로 정리해 보겠습니다.

매매가 5억 / 보증금 2000만원 / 월 임대료 200만원 / 이자 4% (대출금액 2.45%) 상가의 대출포함한 수익률 계산입니다.

 

(200만원 x 12 - 980만원 / 5억 - 2000만원 - 2.45억) x 100 = 6%

 

100% 자기자본 수익률 보다 1% 높게 나왔습니다.

다시 한번 말씀 드리지만, 통용되는 수익률은 100%자기자본 수익률 입니다.

층별 거래 수익률을 보면

• 1층 : 2~3%
• 2층/지층 : 4~5%
• 3층이상 : 6~7%

절대 수치는 아니고 금리 상황 및 지역 상권의 평균적인 쉬에 의해 변동 되기도 합니다. 해당 상가 주변의 평균 거래 수익률 수준을 파악하는 것이 중요 합니다.

 

거래 수익률을 통한 매매가격 역산

임대 매물을 통해 해당 상가의 매매가(=가치)와 주변 상가의 시세 파악을 해 볼 수 있습니다. 그리고 현재 매매가와 역산을 통한 매매가 비교를 통해 해당 상가의 가치를 파악해 볼 수도 있습니다.

 

상가의 가치 = (연 임대료 / 거래수익률N%) + 보증금

 

예시로 정리해 보겠습니다.

보증금 2천만원 / 임대료 200만원 / 거래 수익률 4%

매매가 5억짜리 2층 상가를 브리핑 받았다고 가정해 봅니다.

(200만원 x 12) / 4% + 2000만원 = 6억2000만원

200만원의 임대료가 유지 된다면, 매수와 동시에 1억2천만원의 차익을 얻을 수 있습니다.

 

임대기간 및 계약갱신요구권

상가의 계약기간 및 계약갱신 요구권은 계약기간 1년 + 계약 갱신요구권 기간 10년 입니다. ​

임대기간

임대인과의 계약기간은 1년 단위로 이루어지며 임대차 종료 되더라도 임차인의 보증금 상환이 될때까지 임대차 관계는 존속됩니다. 다만 연체액이 3기 이상일 경우 계약해지 가능합니다.​

 

계약 갱신요구권

2018년 10월16일 이후 체결된 임대차 계약은 10년의 기간이 적용 되며, 계약만료 6개월~1개월 전까지 임차인은 임대인에게 계약갱신을 요구해야 효력이 발생 합니다. 계약갱신이 이루어지지 않아 조건변경이 되지 않았을 때는 묵시적 갱신으로 간주됩니다.

 

임대료 갱신

상가 임대차 계약은 1년 마다 계약갱신을 통해 최대 5% 인상이 가능합니다. (물론 협의에 따라 신규 금액으로 변경가능 함.) 갱신에 따른 임대료 계산 방식은 2가지가 있습니다.​

 

•  보증금과 월 임대료 모두 5% 갱신

보증금, 월 임대료 각각 5% 증액하는 방법 입니다.

예를 들어 보겠습니다.

보즘금 1억 / 월세 100만원의 보증금과 월 임대료를 각각 5% 인상하면,

보증금 1억500만원 / 월세 105만원​

 

• 월차임 전환

보증금의 증액분을 월 임대료에 녹여 증액하는 경우 입니다. (*보증금은 인상하지 않음)

1. 보증금의 5% 증액분을 계산
2. 이 금액을 월 별 금액으로 전환(12로 나눔)
3. 이 금액을 상가 임차인 전환률로 곱함.
4. 기존 월 임대료의 증액분(5%)과 보증금 증액분 월세 환산금을 더한 금액을 증액시킴

 

예를들어 보겠습니다.

보즘금 1억/ 월세 100 만원을 증액 해보겠습니다.

1. 1억(보증금) X 5% = 500만원
2. 500만원 /12개월 = 416666원
3. 416666원 X 상가 월차임 전환률 (현재12%) = 50000원
4. 월임대료 = 50000(기존 임대료의 5%) + 50000(보증금증액분 월세환산금) = 100000원

 

인상임대료 = 100만원(기존임대료) + 10만원(증액분) = 110만원​

 

보증금 증액분 월세 환산금 = {(보증금 x 5%)/12} x 상가 월차임 전환률

 

월차임 전환 방법을 이해하려면 상가 월차임 전환률을 알아야 합니다.

 

상가 월차임 전환률

상가건물 임대차 보호법시행령을 확인해 보면,

상가건물-임대차-보호법시행령

 

1항의 연1할2푼은 = 연 12%

2항의 대통령령으로 정하는 배수 = 기준 금리 X 4.5배

1항과 2항중 낮은 비율로 정하며 최대 12%넘을 수 없습니다.

월차임전환율

현재 기준금리 3.5% 임으로 월차임 전환률 12% 상한선에 걸려있습니다. 두 가지 방법 중 임차인과 협의해 증액하면 됩니다.

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상가는 철저하게 수익률 기반의 부동산이기 때문에 숫자 계산이 빨라야 합니다. 저같은 경우는 엑셀표에 수식을 입력해 놓고 자동 계산 되도록 셋팅해 두고 활용하고 있습니다. 여러분도 여러분만의 방법으로 상가의 수익률과 매매가의 개념에 대해 확립해 두시기 바랍니다.