이번은 피해야 할 토지 공법 마지막 포스팅으로 자연환경보전지역, 농업진흥지역, 보전산지와 임야를 개발하는 방법에 대해 정리해 보겠습니다.
피해야 할 토지 공법 - Part.3
자연환경보전지역
자연환경보전지역은 용도지역 중 하나이며, 자연환경,상수원 보전과 수산자원보호, 육성이 필요한 지역이 대상이 됩니다.
자연환경보전지역은 초등학교,농어촌주택,묘지등만 가능하며, 건폐율 20% 이하 / 용적률 80% 이하 범위에서 지자체 조례로 정하게 됩니다. 자연환경보전지역 중 「자연공원법」에 따른 공원구역, 「수도법」에 따른 상수원보호구역, 「문화재보호법」에 따라 지정된 지정문화재 또는 천연기념물과 그 보호구역, 「해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률」에 따른 해양보호구역인 경우에는 각각 해당 법령에서 정하는 바에 따르고, 수산자원보호구역인 경우에는 「수산자원관리법」에서 정하는 바에 따르게 됩니다.
농업진흥지역
농업진흥지역은 농지를 효율적으로 이용, 보전하기 위해 지정하는 지역으로 농업진흥구역과 농업보호구역으로 나뉩니다.
농업진흥구역
농업의 진흥 도모를 위해 농지조성사업 또는 농업기반정비사업이 시행되었거나 시행 중인 지역으로 농업지대별 규모가 평야지는 10ha 이상, 중간지는 7ha 이상, 산간지(山間地)는 3ha 이상으로 농업 목적으로 이용할 필요가 있는 지역을 말합니다.
- 농업진흥구역은 농업지대(평야지, 중간지, 산간지) 별 농업집단화 기준과 토지생산성 기준에 적합한 지역을 대상으로 지정하게 됩니다.
농업목적의 경지정리와 토지 집단화가 주요 목적입니다. 농업주택, 농업용 시설, 농업용&어업용 창고, 농수산물가공처리시설 개발이 가능합니다.
농업보호구역
농업진흥구역의 용수원 확보, 수질 보전 등 농업 환경을 보호하기 위하여 필요한 지역을 말합니다.
- 농업보호구역은 농업진흥구역에 필요한 수원공(저수지 등)의 직접유역 안에 있는 모든 토지, 직접유역 밖에서는 농업진흥구역의 농지를 오 · 폐수의 오염으로부터 보호하여야 할 필요성이 있는 지역의 농지 등을 대상으로 합니다.
- 녹지지역에 농업보호구역이 지정됩니다.
- 도시계획상 시가화 주거 · 상업 · 공업지역, 도시계획시설로 지정되지 않은 지역으로서 농업진흥구역에 필요한 수원공의 직접유역 안에 있는 녹지지역, 녹지지역 주변의 공단폐수 또는 도시생활하수로부터 농업진흥구역의 농업환경을 보호할 필요가 있는 지역을 대상으로 합니다.
농업진흥구역의 용수원 확보와 수질보전이 목적이기에 농업진흥구역보다 개발이 힘든 지역입니다. 단독주택, 소매점 건축이 가능하며, , 농업용&어업용 창고, 농수산물가공처리시설 개발이 가능합니다.
산지
산지를 합리적으로 보전하고 이용하기 위해 보전산지와 준보전산지로 나누어 관리하고 있습니다.
보전산지
보전산지에서는 특별한 경우를 제외하고 산지전용이 금지되며, 보전산지로 지정된 지역은 용도지역 중 농림지역 또는 자연환경보전지역으로 지정된 것으로 간주합니다. 보전산지는 임업용 산지와 공익용 산지로 구분됩니다.
임업용 산지
임업용 산지는 임업 생산이 가능한 산지로 농업인, 임업인에 한해 주택 건축이 가능합니다.
공익용 산지
공익용 산지는 임업생산과 함께 재해 방지, 수원보호등의 공익기능을 위해 필요한 산지로 주택건축이 불가한 산지입니다 투자 측면에서는 효용가치가 떨어집니다.
준보전산지
보전산지의 이외의 산지를 말하며 제한적인 범위 내에서 주택, 창고, 공장등의 건축이 가능합니다. 산지에 투자한다면 준 보전 산지에 투자해야 합니다.
산지(임야)에 개발행위 하는 방법
그렇다면 산지(임야)에는 개발행위를 할 수 없는 것일까? 관련지자체에 개발행위허가를 받으면 가능합니다.
개발행위허가란 지자체에 농지 또는 임야에 신축건물을 지을 수 있는 토지로 만들겠다고 하가를 받는 행위입니다.
- 임야의 경우
개발행위허가 + 건축허가 + 산지전용허가 = 건축가능
산지전용허가
산지전용허가란 산지를 전용하려는 사람이 그 용도를 정하여 관할 행정청으로부터 허가를 받는 것을 말합니다.
산지전용허가 기준
- 경사도 25도 이하
25도는 산지전용허가 기준이며 개발행위허가에서의 경사도는 지자체마다 다릅니다.
- 대체 산림자원조성비
임야도 농지처럼 전용허가를 받으려면 세금을 내야 가능합니다. 이것을 대체산림자원조성비라고 부릅니다. m2당 1만 원입니다.
피해야 할 토지 공법애 대해 모든 포스팅을 마쳤습니다. 피해야할 토지 공법만 알고 있어도 토지 투자 및 개발 행위에 대한 접근이 쉬울 것이며, 성공적인 투자로 가는 지름길이 될 것입니다.
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