좋은 토지를 찾았다면 개발을 위한 준비를 해야 합니다. 이때 알아야 할 개념이 개발행위와 건축허가입니다. 이번 포스팅에서는 토지 개발에 대한 준비에 대해 정리해 보도록 하겠습니다.
개발행위와 건축허가
개발행위
개발행위란 토지의 이용강도를 고도화하는 일련의 활동으로, 법에서는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석채취, 토지분할, 녹지지역에서의 물건 적치 등의 행위를 포함합니다.
즉, 토지에 대한 용도를 보는 경우입니다. 개발행위는 토지 이용에 대한 것을 보는 것으로 건축물뿐 아니라 주변의 조경을 변경하거나 공작물 설치를 하는 것도 포함됩니다. 토목설계사무소가 이러한 역할을 담당 힙니다.
개발행위허가
개발행위허가는 국토의 난개발 방지와 계획적인 관리를 위하여 허가 여부를 결정하는 제도를 말합니다. (계획의 적정성, 기반시설의 확보 여부, 주변 경관 및 환경과의 조화 등을 고려) 모든 토지는 이웃 토지와 서로 연접되어 있어 어느 한 토지의 개발행위가 인접 토지의 이용에 영향을 미칠 수 있기에 개발행위허가의 절차를 마련하여 해당 개발행위가 인접 토지와 조화로운 여부와, 상위 계획의 내용에 부합 여부 등을 검토함으로써 토지의 효율적 이용과 도시관리계획의 집행을 진행합니다. 2000년 「도시계획법」을 전부개정하며 '토지형질변경에 대한 행위허가' 제도를 '개발행위허가' 제도로 전환함으로써 허가대상을 명확히 하고 허가기준을 구체적으로 규정하였습니다.
이후, 개발행위허가제도는 2002년 제정된 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」로 계승되어 종전에는 도시지역에서만 적용하던 제도를 비도시지역까지 확대 적용하여 전 국토를 대상으로 한 개발행위허가제도가 정착되었습니다.
개발행위허가 대상
지자체장은 개발행위의 규모가 용도지역별 특성에 적합하고, 도시관리계획 및 성장관리방안에 부합하며, 도시계획사업의 시행에 지장이 없고, 주변 환경이나 경관과 조화를 이루고, 기반시설의 설치계획이 적절한지 여부를 종합적으로 검토한 후 허가 여부를 결정합니다. 용도지역별 개발행위의 적정 규모는
- 도시지역의 경우 주거 · 상업 · 자연녹지 · 생산녹지지역에서 1만 m 2 미만
- 공업지역에서 3만 m 2 미만
- 보전녹지지역에서 5천 m 2 미만
- 관리지역 및 농림지역의 경우 3만 m 2 미만
- 자연환경보전지역의 경우 5천 m 2 미만
으로 정하고 있습니다
개발행위허가 절차
개발행위를 하고자 하는 사업자는 기반시설의 설치, 용지의 확보, 위해 방지, 환경오염 방지, 경관, 조경 등에 관한 계획서 등을 개발행위 허가권자에게 제출하여야 합니다. 허가권자는 개발행위허가 신청 내용을 허가기준에 따라 검토하고, 관련 부서 및 기관이나 해당 지역의 도시계획사업 시행자의 의견을 청취합니다. 또한, 법률로 정하는 일정 기준에 해당하는 경우 중앙도시계획위원회나 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 합니다. 허가권자는 특별한 사유가 없는 한 15일 이내(위원회 심의 및 관계기관 협의 기간을 제외한 기간)에 허가 또는 불허가 처분을 하여야 하며, 필요한 경우에는 별도의 조치를 조건부로 하여 허가할 수 있습니다. 개발행위허가를 받은 자는 그 개발행위를 완료하면 허가권자의 준공검사를 받아야 합니다.
건축허가
건축허가란 건축물을 건축하거나 대수선 하려는 경우에 「건축법」에서 정하는 건축물의 대지 · 구조 · 설비 · 용도 등의 기준에 부합하는지를 사전에 검토한 후 허가 여부를 결정하는 제도입니다. 토지 위에 건축되는 건물에 대한 허가과정이며, 신축뿐 아니라 기존 건축물의 리모델링, 대수선도 포함됩니다. 건축사무소가 이러한 역할을 담당합니다.
건축허가 대상
거 축허가권자는 지자체장(시장, 군수, 구청장)이지만 예외적으로 특별시장, 광역시장의 허가를 받아야 하는 경우도 있습니다.
- 층수 21층 이상
- 연면적 합계 10만 m 2 이상
- 연면적의 3/10 이상의 증축으로 인해 층수가 21층 이상이거나, 연면적 합계 10만 m 2 이상이 되는 증축
건축허가 절차
건축허가를 받으려는 자는 허가신청서에 설계도서 등의 관계 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 합니다. 허가권자는 「건축기본법」에 따른 한국건축규정 및 관련 법률의 준수 여부를 확인하여 최종적으로 허가 여부를 결정합니다. 단, 「건축법」에서 정하는 규정에 해당하는 건축물은 건축위원회의 심의를 거쳐야 합니다. 건축허가를 받은 날로부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않았거나 공사에 착수를 하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정하는 경우에는 그 허가를 취소하여야 합니다. 건축신고의 경우에도 1년 이내에 공사에 착수하지 않으면 그 신고 효력이 사라집니다.
개발행위와 건축허가는 비슷한 개념으로 이해될 수 있지만 실제로는 다른 영역입니다. 각 용어를 이해하고 토지개발 투자에 첫걸음을 떼시기 바랍니다.
'부동산 > 토지 및 공법 정리' 카테고리의 다른 글
| 건축법상의 도로 (0) | 2023.11.22 |
|---|---|
| 농지보전부담금과 농지취득자격증명 (1) | 2023.11.20 |
| 피해야 할 토지 공법#3 - 자연환경보전지역,농업진흥지역,보전산지 (0) | 2023.11.16 |
| 상가 거래 수익률과 임대료 갱신 방법 (1) | 2023.11.12 |
| 토지이용 계획 확인하는 방법 (0) | 2023.11.11 |
댓글