지난 포스팅에서 개발허가의 가장 중요한 요소인 건축법상의 도로에 대해 알아보았습니다. 이번 포스팅에서는 토지와 도로의 경계면을 이해할 수 있는 접도구역과 완충녹지에 대해 정리해 보겠습니다. 먼저 도로를 구분하는 용어에 대해 먼저 정리해 보도록 하겠습니다.
접도구역과 완충녹지
규모별 도로 구분
도로는 도로의 크기(규모)에 따라 소로/중로/대로/광로로 구분됩니다. 대로, 광로는 모두 해당되는 것은 아니지만 고속도로나 자동차전용도로일 수 있으며 도로에 접한다고 모두 건축되는 것은 아닙니다. 최소한의 조건만 갖추었다는 의미입니다.
접합
토지의 경계와 도로 경계선이 맞닿아 있는 경우를 말합니다.
저촉
계획도로나 접도구역이 내 토지를 침범하여 토지 일부가 도로에 포함되어 있는 경우를 말합니다. 도시계획도로 등으로 도로가 확장되는 경우인데 저촉된 부분만큼 토지가 수용 됩니다. 이때 남은 면적으로 개발이 가능한지 여부가 중요합니다.
접도구역
도로의 파손 방지, 미관 훼손등 교통에 대한 위험 방지를 위하여 도로 경계선의 20미터 / 고속도로는 50미터를 초과하지 않는 범위에서 도로법에 따라 지정, 고시된 지역을 의미합니다. 접도구역에서는 토지의 형질을 변경하는 행위와 건축물의 신축, 개축, 증축 행위가 금지됩니다.
접도구역은 건폐율과 용적률애 손해 받지 않습니다.
접도구역이 지정되는 지역
접도구역은 용도지역이 비도시지역에 있는 도로에만 지정됩니다. 비도시지역은 관리지역(계획관리지역, 보전관리지역, 생산관리지역) / 농림지역 / 자연환경보전지역입니다.
접도구역을 지정하지 않은 지역
- 지구단위계획구역
- 도로 중 차도 · 길어깨 · 비탈면 · 측도(側道) · 보도 및 측구(側溝) 등에 제공되지 아니하는 부지의 폭이 인접한 접도구역의 폭 이상인 지역
- 해당 지역의 일반국도 · 지방도 또는 군도의 폭 및 구조 등이 인접한 도시지역의 도로의 폭 및 구조 등과 유사하게 정비된 지역으로서 그 도시지역으로부터 1km 이내에 있는 지역 중 주민의 집단적 생활근거지로 이용되는 지역
- 해당 지역의 일반국도 · 지방도 또는 군도의 폭과 구조 등이 인접한 도시지역의 도로의 폭 및 구조 등과 유사하게 정비된 지역으로서 해당 지역의 양측에 인접한 도시지역 상호 간의 거리가 10km 이내인 지역
완충녹지
용도지역이 도시지역인 곳에는 접도구역 대신 완충녹지로 지정됩니다. 완충녹지는 도로를 개설하면서 교통량에 따른 매연, 소음, 진동 등 공해를 차단하거나 완화하고 주거생활지역의 환경피해를 최소화하기 위해 설치하며, 사고 발생 시 피난지대로 활용하기 위해 설치하는 녹지지대를 말합니다.
도시지역은 주거지역 / 상업지역 / 공업지역 / 녹지지역이 속합니다.
전체토지에서 완충녹지 지역을 빼고 건폐율과 용적률이 계산됩니다. 해당 토지가 완충녹지에 저촉되면 기존에 있던 건물은 관계가 없지만 만약 완충녹지 때문에 도로와 떨어진 토지라면 건축허가가 나지 않습니다. 완충녹지는 진입로 개설이 불가하기 때문입니다. 완충녹지에 저촉된 부분 위에 새롭게 건축물을 건축하는 것도 허용되지 않습니다. 완충녹지 때문에 맹지와 같은 땅이 돼버립니다.
도로 크기에 따른 명칭과 완충녹지, 접도구역에 대해 정리해 봤습니다. 토지이용계획원에서 표시되었던 애매모호한 개념들이 잘 정리되었는지 모르겠습니다. 전문적인 토지 투자자들이 아니면 다소 생소한 개념이 많음으로 잘 정리해서 알아 두시기 바랍니다.
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